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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

东西问｜金泰万：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力？******

　　中新社首尔12月29日电题：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力？

　　——专访韩国国立海洋博物馆馆长金泰万

　　中新社记者刘旭

　　为庆祝中韩建交30周年，由韩国海洋水产部、国立海洋博物馆和中国航海博物馆共同策划的“中韩海洋文明交流展”，于今年9月至11月举行。在为期两个月的时间里，为观众呈现了船模、瓷器、绘画和工艺品等300余件展品，以“学、交、漂、艺”四个部分讲述中韩海洋文明交流故事。近日，韩国国立海洋博物馆馆长金泰万接受中新社“东西问”独家专访，介绍韩中海洋文明交流的痕迹，并从海洋史的观点来探索两国间的友好未来可能性。

　　现将访谈实录摘要如下：

视频：【东西问】韩国国立海洋博物馆馆长金泰万：“陶瓷之路”如何为韩中交往提供动力？来源：中国新闻网

　　中新社记者：韩国国立海洋博物馆前段时间举行了“中韩海洋文明交流展”，能否请您介绍一下这次展览的概况，以及有哪些值得关注的展品？

　　金泰万：为纪念韩中建交30周年、回顾两国悠久的海洋文化交流历史，韩国国立海洋博物馆筹备了此次展览。因为与上海的国家级博物馆——中国航海博物馆共同举办，观众可以欣赏到韩中两国的各种资料与展品。

　　虽然合作展览单位是上海的中国航海博物馆，但从去年开始，我们就与中国各沿海地区博物馆联系筹备展览，最北边的是位于天津的中国国家海洋博物馆，还有青岛、泉州、厦门、广州等地的博物馆。

韩国国立海洋博物馆举行的中韩海洋文明交流展。刘旭摄

　　这个展览是为了纪念韩中建交30周年，因此收集展示的展品都为此主题服务，包括历史上主要的人物、艺术品，与海洋有关的记录、书籍或地图，以及中国、韩国的海洋主题的传统画作。

　　此次展览分为四个主题，分别是学、交、漂、艺。具体来说，“学”指的是学术、宗教、思想的交流；“交”指的是海洋文物和商品的交易记录；“漂”指的是在以前危险的海上航行中，航行者经常会遇到意料不到的天气或风浪等，所以他们可能会随风浪漂到南洋、日本冲绳或菲律宾一带，获救回到韩国后，通过文字或口述记录下这些经历和见闻，这就是这部分展览呈现的内容；“艺”指的是“艺术”，展示从中国大陆传来的艺术品，或是从半岛传到中国大陆的艺术品。

观众参观展览。刘旭摄

　　中新社记者：展览中，有哪些体现了中韩海洋文明交流的特色展品？

　　金泰万：这次展览中，观众欣赏到了船舶模型、陶瓷、绘画、工艺品等艺术价值较高的300多件展品，70多件从中国航海博物馆租赁。其中不乏一些特别值得关注的展品，如新罗时期留唐学者崔致远的代表文集《桂苑笔耕》，以及将中国画技法与朝鲜特色融合后描画半岛东海岸景色的画家郑敾的作品《海山亭》。

展览展出新罗人崔致远所撰的诗文集《桂苑笔耕集》。刘旭摄

　　我特别推荐的是船的模型。因为古代航海时期的沉船都掩埋在泥沙下，但偶尔会被渔民或科学家发现挖掘，并被展示出来。这样的船中国和韩国都有，如在韩国发现的中国元朝的“新安船”，还有2005年中国发现的货船“蓬莱3号古船”。这些船的模型，都是展览中的重要展品。

　　有趣的点就在于，韩国沿海发现了中国船，中国大陆海边发现的又是韩国船。韩国的船只沉没在中国的海洋，在几百年后又被挖掘出来，在现代人眼前展示。因此，我认为船是韩中海洋交流的最具象征性的表现。

展出的新安船模型。刘旭摄

　　中新社记者：此次展览回顾了中韩两国悠久的海洋文化交流历史，您认为海洋交流对中韩两国交往起到什么作用？

　　金泰万：韩中两国的海洋文化交流历史，从6000到7000年前已开始，并一直持续至今。从货运或物流的观念来看，海洋其实是高速通道。尤其是在以前，陆路通道无论是步行还是乘马车都很慢，能运送的东西很少。但海上船运速度快，能装载的东西也非常多，是被广泛选择的物流形式。但唯一的问题在于海洋的波浪难以预测，具有危险性。如果不考虑气候因素，海运是首选的物流方式。

展出的铜钱。刘旭摄

　　另外，大海的开放性要比陆地强。古代没有签证，海洋上也不存在明显的国界线，尽管不同国家的人语言不同，但他们在海上的通行是比较随意的，交往也非常容易。人们交换物品，也交流文化。可以说，如果没有当时活跃的海上交往，我们的文化繁荣程度不可能发展到当今的程度。

　　韩中两国之间的海路被称为“陶瓷之路”，是因为朝鲜半岛和中国之间的黄海是交易陶瓷的核心渠道，相比陆路运送，通过船舶运输陶瓷不仅可以大量运载货物，也不易损坏，因此陶瓷成了韩中海上贸易的最佳商品。

展出的陶瓷。刘旭摄

　　从“陶瓷之路”流入朝鲜半岛的中国陶瓷，经过朝鲜半岛特有的艺术和技术重新发展后，制造出高丽青瓷、粉青白瓷等商品，之后又返销国外。

　　通过展览中的很多展品，可以看出韩中之间的相近性。以建筑上的瓦当为例，好几种直接从中国大陆进口而来。这些细小的例证，见证了过去韩中之间交流的频繁程度。

展出的瓦当。刘旭摄

　　如今，韩中之间的大型船舶，从青岛、上海等地经过釜山港到全世界，又从釜山港回到天津、青岛、上海，这些船舶运送的货物可能和几百年前完全不同，但这种海上交往对中韩之间的文明交流同样起到了重要作用。

来自韩国釜山的中海安第斯号货轮在青岛前湾保税港区码头卸货。张进刚摄

　　中新社记者：在未来中韩两国交往和文化交流中，这条“陶瓷之路”能提供哪些推动力？

　　金泰万：通过历史展望未来，希望能通过韩中两国互补共赢发展文化的历史来寻找未来发展的动力。

　　比如这个展览就是一个开始，明年或不远的将来，我们会继续与中国合作，开设合办展览，并涉及更广泛的主题和范围。期待疫情过去之后，韩中之间的交流和沟通会比现在更加频繁，我们可以和厦门、泉州、广州、天津等中国各地的机构和博物馆合办交流展。

　　总之，韩中两国都在推行各自的对外开放政策，这其中非常重要的一环就是海上交流，通过海路谋求新的发展动力。因此，当我们今天回顾过去数千年来韩中之间的海洋文明交流，能够了解这些超越海运、物流、船舶等海洋产业乃至海洋科学技术的海洋合作，并通过海洋交往密切两国间的彼此依赖，加强信任和合作，寻求共同发展。(完)

　　受访者简介：